一、2024年上海地产大事件盘点

1、上海2024年首批集中供应房源4335套 涉及22个项目

1月7日，上海市房管局宣布，2024年将以集中批量供应方式首次推出房源，共涉及22个项目，总建筑面积约52.4万平方米，包含4335套住宅。

这批房源分布于浦东、黄浦、徐汇、普陀、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦等12个区域，备案均价为每平方米67775元。

2、领展全资收购上海七宝万科广场 预计23.84亿元成唯一业主

2月9日，领展房地产投资信托基金（领展）宣布，通过其间接全资拥有的特别目的投资工具，与卖方签署购股协议，收购中国上海市闵行区七宝镇的物业——七宝万科广场的余下50%权益。该物业为五层高购物中心，总面积约为148,852.84平方米，设有1,477个泊车位。

根据购股协议，领展将支付相当于最终基础价款的金额，预计为人民币23.84亿元，作为收购代价。该金额将根据独立物业估值师的估值报告及出售调整机制进行调整。领展已在公告日期前持有该物业的另外50%权益，收购完成后，领展将成为该物业的唯一拥有人。该物业之物业估值为人民币70.60亿元。

3、报道称小米已退还上海徐汇滨江地块

5月22日，小米公司被报道退还位于上海徐汇滨江的一宗商业办公用地。该地块是小米于三年前以15.5亿元的价格竞得的上海核心地段土地，目前该地块已被重新列入2024年度的土地储备计划。

根据国有土地公开招拍挂流程，企业在参与土地拍卖前需缴纳土地价款20%的资金作为保证金。若受让人因自身原因无法完成后续交易，或在二年内提出申请，保证金将不予退还。若交易已完成且超过规定期限，受让人未按地块相关规定进行开发建设，或其他情形触发“退地”事件，则全部土地使用权出让款不予退还。

4、上海发布房地产新政 含优化住房限购、信贷政策等九条措施

5月27日，上海市住房城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措，自2024年5月28日起施行。

《通知》明确调整优化住房限购政策。一是优化非沪籍居民购房条件。缩短非本市户籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，扩大购房区域。二是调整相关政策口径，取消离异购房限制，调整住房赠与规定，支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。

5、上海梅龙镇广场8月1日起正式歇业 将进入扩建升级阶段

7月23日，梅龙镇广场微信公众号宣布，该广场（包括商场、办公楼及地下停车场）除美国驻沪总领馆外，其他商户/租户将于2024年8月1日起歇业。这标志着自1997年开业以来，位于上海南京西路的梅龙镇广场即将结束其历史使命。此前，作为主要商户之一的伊势丹百货已于6月30日结束营业。

此次梅龙镇广场的关闭，预示着其将进入扩建升级阶段。根据最新规划，梅龙镇广场将从以办公及商业为主转变为混合开发模式，增加酒店、办公、文化和公共空间，同时减少商业空间，打造一座垂直城市。新的土地指标显示，广场的建筑面积将增加1.14万平方米，地上建筑面积将达到11万平方米。其中，商业面积为3.6万平方米，酒店面积为9120平方米，办公面积为6.3万平方米，文化空间为5000平方米，公共空间为4000平方米。

6、上海：商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”

8月15日，上海市规划资源部门联合住建、房管等部门发布通知，宣布自第五批次起，对市场热度较高的商品住房用地出让实施“双高双竞”政策。该政策通过竞买过程中的梯度竞争，旨在实现土地使用效率的提升和房地产市场的健康发展。

“双高双竞”政策具体指的是，在土地竞买过程中，竞买者需在满足一定条件后，才能进入下一阶段的竞争。这一举措将促进土地资源的合理分配，确保土地使用更加高效。通过市场化的配置方式，实现土地价值的最大化，同时保障房地产市场的稳定发展。

7、上海调整新出让商品住房用地建筑面积标准和比例

8月27日，上海市发布关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知。

根据本市人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求以及住房建筑设计和施工等情况，本市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。

8、上海调整住房限购和税收政策 优化住房信贷政策

9月29日，上海住房城乡建设管理官微发布关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知。

一、调整住房限购政策

（一）对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

（二）对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

（三）在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

二、优化住房信贷政策

（一）落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

（二）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

三、调整住房税收政策

（一）调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

（二）按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。

通知自2024年10月1日起施行。

9、上海二手房市场11月累计成交2.705万套 为2024年最高

根据上海市房屋管理局最新数据，11月30日上海二手房市场表现强劲，单日成交量高达1227套，创下了当月二手房日成交量的新高。整个11月份，上海二手房累计成交达到2.705万套，成为2024年成交量最高的月份。

这一成交量的激增，是自2021年3月以来首次突破27000套大关，标志着近44个月以来的市场新高。尽管成交量显著增长，但上海二手房挂牌价格仍呈现连续下跌趋势，尚未出现明显的价格拐点。

10、上海取消普通住房和非普通住房标准 12月1日起施行

11月18日，上海市住建委发布关于取消普通住房标准有关事项的通知。

通知显示，为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，取消普通住房和非普通住房标准，有关个人住房交易税收事项通知如下：

一、对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

二、对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）有关规定执行。

本《通知》自2024年12月1日起施行

二、2024年上海土地市场回顾

据办办网数据研究中心统计，2024年全年上海土地市场新增经营性用地挂牌供应237幅，合计出让面积7,285,634平方米，与2023年相比，这一数据呈现出30.87%的显著下滑趋势。

其中涉及办公用途的土地共计17幅，出让面积总和为1,009,636平方米，占全部挂牌面积的13.86%，出让面积相比2023年下滑23.15%。在涉办用地的供应节奏上，第三季度成为了挂牌面积最为集中的时段，占全年涉办挂牌面积总量的60.79%，显示出该季度在当年土地市场中的特殊地位与活跃程度。

而在成交方面，据办办网数据研究中心统计，2024年全年，上海土地市场共成交224幅土地,成交总面积为7,367,677平方米，相比2023年下滑26.75%；成交总金额为16,452,664万元，相比2023年下滑31.00%。

其中，涉办用地成交20幅，成交面积为1,063,717平方米，相比2023年下滑3.93%；成交金额为2,257,290万元，相比2023年下滑62.67%。这组数据无疑凸显了涉办用地市场在当前经济环境下的严峻挑战，也为市场参与者提供了关于涉办用地价值变化的深刻洞察。

从2024年涉办用地的成交时间段来看，第三季度的涉办用地成交面积和成交金额均为最高。

从成交区域来看，整个2024年上海土地市场，涉办用地的交易活动覆盖了8个行政区。其中，青浦区以6幅地块的成交量领先，浦东新区（含临港）与宝山区则各自完成了4幅地块的交易，静安成交2幅，松江、长宁、杨浦和黄浦各自成交1幅。

在成交面积的统计上，浦东新区（含临港）凭借4幅地块总计近55.42万平方米的成交面积，脱颖而出，成为2024年涉办用地成交面积最大的区域。另一方面，静安区虽然仅成交2幅地块，但这两幅地块的总成交金额接近73.25亿元，使之成为当年涉办用地成交金额最高的区域，彰显了静安区在涉办用地市场上的价值潜力。

三、2023年上海办公租赁市场需求解析

1. 企业办公选址区域需求

根据办办网数据的深度分析，2024年上海市办公租赁市场呈现出鲜明的区域特征。浦东继续稳居企业办公选址的首选之地，其企业需求数量占比达到整个需求市场的20.54%，尽管这一比例相较于2023年略有下滑，但仍彰显了浦东在企业办公市场中的核心地位。

值得注意的是，在需求占比排名前五的头部区域中，除浦东外，其他区域的企业需求占比均有不同程度的增长，显示出这些区域在办公租赁市场中的竞争力与吸引力正在逐步增强。

进一步观察，五大头部区域的企业需求量合计占据了整个市场的64.73%，与2023年相比，这一比重有所上升，表明这些区域集中了上海市办公租赁市场的主要需求，是企业选址时优先考虑的热点区域。

2、企业办公选址租金需求

在2024年的办公租赁市场中，租金区间位于2-4元/㎡·天的办公项目成为了市场关注的焦点，其需求占比高达35.48%，相较于2023年，这一租金段的需求占比呈现出增长趋势，显示出企业对性价比较高的办公空间有着持续且旺盛的需求。其中，静安区在这一租金段内尤为突出，成为了本年度最受瞩目的区域。

与此同时，高端租金市场（租金超过10元/㎡·天）的需求则经历了显著下滑，其需求占比下降至6.62%。尽管高端租金市场的客户基数相对较小，但值得注意的是，这部分能够承受高昂租金的客户在选址时同样倾向于静安区，这在一定程度上反映了静安区在高端办公租赁市场中的独特魅力与竞争优势。

3、企业办公选址户型需求

在2024年的办公租赁市场中，租赁户型面积的需求呈现出一定的分布特征。中小户型继续作为市场需求的主流，具体而言，100平方米以下的小户型办公空间占据了整个租赁需求市场的26.73%，尽管这一比例相较于2023年有所下滑，但仍显示出中小企业及初创企业对灵活、低成本办公环境的持续需求。在这一户型段中，静安区、徐汇区和黄浦区成为了最受关注的区域，这些区域凭借丰富的中小户型资源和优越的地理位置，吸引了大量企业的青睐。

与此同时，1000平方米以上的大户型办公空间需求也呈现出一定的市场活跃度，尽管其需求占比（16.18%）相较于2023年同样有所下滑，但仍占据了一定的市场份额。这部分需求主要来自大型企业或需要集中办公空间的机构。值得注意的是，静安区、徐汇区和黄浦区同样在这一户型段中脱颖而出，成为最受关注的区域，这可能与这些区域的高端商务氛围、完善的配套设施以及便捷的交通条件密切相关。

4、企业办公选址轨交需求

根据办办网的热点数据统计，2024年上海轨道交通9号线在企业办公选址需求中依然独占鳌头，成为最为热门的交通线路。这条全长约65公里的轨道交通线路，设置了35座站点，自西南端的松江区松江南站起，依次穿越闵行区与徐汇区，横穿黄浦区，最终延伸至东北方向的浦东新区曹路站，形成了一条贯穿城市东西的交通大动脉。

9号线不仅紧密连接了松江新城这一蓬勃发展的新兴区域，还无缝衔接了繁华的七宝商圈、商务核心区域的徐家汇副中心，以及时尚消费热点的打浦桥商圈。此外，该线路还与世纪大道这一重要的交通枢纽实现高效换乘，为乘客提供了极为便利的出行条件。尤为值得一提的是，9号线还通达了金桥出口加工区这一关键的产业园区，以及曹路镇大型居住社区，有效促进了不同区域间人流与物流的高效流通，极大地满足了多样化的办公选址需求。

另外值得关注的是，在2024年度，轨道交通4号线凭借其4.06元/㎡·天的租金均价，荣登本年度轨交沿线办公楼租金均价榜首。紧随其后的是2号线与10号线，其租金均价分别为3.76元/㎡·天和3.71元/㎡·天，同样展现出较高的市场价值。而在具体站点层面，陕西南路站以5.65元/㎡·天的租金均价，独占鳌头，成为当年沿线办公楼租金均价最高的轨道交通站点，凸显了该站点周边办公楼的优越地理位置与高端商务属性。

5、市场需求主力产业类型

在2024年，从行业需求的视角审视，专业服务领域、制造业、科技媒体及电信（TMT）行业、金融业以及零售与贸易行业占据了需求排行榜的前五位。这些行业在本年度持续展现出稳健的需求态势，成为租赁市场的核心承租力量，共同贡献了全年市场整体需求量的78.39%。

四、2024年上海办公租赁市场租金走势

2024年，上海办公租赁市场经历了租金持续下行的趋势，至第四季度，全市租金水平相较于2023年下降了1.56个百分点。在全球范围内经济增长放缓的大背景下，企业面临更大的成本压力，办公成本紧缩成为常态，市场普遍持观望态度。在此竞争激烈的环境下，办公资产的业主方不得不采取更为积极主动且灵活的租赁策略，以期在激烈的市场竞争中占据优势，这一举措也进一步加剧了租金的下行压力。

尽管整体租金水平有所下滑，但静安区仍以4.97元/㎡·天的租金均价稳居全市之首，成为当年企业办公空间成本最高的区域。徐汇区与黄浦区紧随其后，分别以4.93元/㎡·天和4.89元/㎡·天的租金均价，共同构成了全市企业办公空间高成本的头部阵营。这些区域凭借其优越的地理位置、完善的配套设施以及浓厚的商务氛围，继续吸引着众多企业的青睐。

五、2024年上海办公租赁市场供需侧解析

2024年，上海经济全面步入常态化运行轨道，办公楼租赁市场供应增长态势得以恢复，市场存量持续攀升。据办办网不完全统计数据显示，本年度全市办公楼新增供应量实现了15.38%的增长。从区域分布来看，浦东、闵行、徐汇、长宁及静安成为供应空间量最为充裕的区域，这五个区域合计占据了全市新增供应量的66.36%，显示出这些区域在办公楼租赁市场中的重要地位与活跃度。这一趋势不仅反映了上海办公楼市场的强劲复苏势头，也预示着未来这些区域将持续成为企业选址的热门目的地。

企业空间需求市场整体呈现低迷态势，仅在第三季度走出一个小阳线，可惜在第四季度需求端再度放缓。在需求分布方面，浦东、闵行、徐汇、静安和长宁等核心热门区域依然是需求最为旺盛的区域，这五个区域合计的办公面积需求占据了整个市场的64.52%，彰显了这些区域在办公空间需求市场中的主导地位和强劲吸引力。这一趋势反映了企业在选址时对于地理位置、交通便利性、商务氛围以及周边配套设施等因素的综合考量。

六、2024年上海企业空间流向综合指数排名

2024年，上海全市办公空间存量持续攀升，尽管行业市场依旧面临诸多挑战，但在一系列支持性政策的积极推动下，市场情绪维持了稳中有升的态势，市场活跃度相较于前一年度亦有所提升。

从区域热点来看，浦东凭借其办公空间分布的广泛优势，加之陆家嘴金融区与张江高科技园区的产业集群效应，持续引领市场潮流，成为本年度企业流向指数最高的区域。浦东不仅汇聚了众多金融、科技等领域的领军企业，还展现了强大的区域吸引力和发展潜力。

与此同时，徐汇滨江区域近年来异军突起，成为金融科技企业的优选之地，得益于区域产业政策的精准扶持，吸引了数字经济、文化传媒等相关行业的众多企业纷至沓来。此外，徐家汇板块的新项目亦崭露头角，凭借独特的地理位置和优质的商务环境，成功吸引了部分时尚快消类外资企业以及内外资生活类品牌企业的入驻，使得徐汇的企业流向指数紧随浦东之后，展现出强劲的市场竞争力。

七、展望2025年

预计2025年上海办公租赁市场供应压力持续，面对持续放量的新增供应，出租率和租金如何企稳回升是市场面临的巨大挑战，空间业主需要积极增强项目竞争力以应对市场变化，存量去化仍需较长周期。

从需求方面来看，专业服务业、制造业、TMT、金融和零售贸易等产业将继续引领上海办公租赁市场主力需求。中小户型和性价比高的项目更受企业关注，交通环境和商务配套仍然是关注重点。

办办网数据研究中心编制

（本内容仅供行业研究人员、企业、机关单位参考使用，不做任何投资建议）