基汇资本，这个曾在中国商业地产市场长袖善舞的外资巨头，如今正悄然退场。

近日，有市场消息称，汇资本拟出售位于上海闵行的上海华润万象城A、B、C、D四栋甲级独栋办公楼。

此前的6月22日，高力国际已正式挂牌上述项目，出售方式包括整体、分栋出售。

回顾四年前，基汇资本曾以28亿元总价从华润资本手中将这四栋物业一举拿下，折合单价约4.6万元/平方米。

当前消息透露，每栋楼售价大约在4亿元左右，四栋整体打包，估值只在15亿-18亿之间，相比买入价，账面缩水高达10亿到13亿元，无疑是一次“割肉离场”。

不过，市场普遍认为，基汇资本折价出售资产，并非资本端的经营恶化，真正原因是基金刚性兑付压力、美元高息侵蚀以及商办资本化率不断上行。

当成本与收益的天平严重倾斜，折价退出，成了唯一的选择。

五折离场

上海闵行区吴中路1799号，地铁10号线紫藤路站旁，四栋甲级写字楼并肩而立，这便是华润万象城写字楼资产包。

资料显示，项目由华润和申通地铁联合开发，总建筑面积6.08万平方米，办公区面积共计5.7万平方米、零售商业区面积共计3857平方米。

2019年1月，基汇资本通过旗下基汇房地产基金VI，以28亿元总价从华润资本手中一举拿下这四栋超甲级写字楼及配套底商，折合单价约4.6万元/平方米。

彼时，市场连连称赞其大手笔，这笔交易也被视为外资加仓中国核心商办资产的又一经典案例。

然而七年之后，画风却是截然不同。近期市场传出消息，上述四栋办公楼正在挂牌出售，每栋售价仅4亿元左右，整体打包估价也不过15亿至18亿元，单价直接腰斩至2.47万至2.96万元/平方米，相当于买入价打了五折。

基汇资本为何不惜五折抛售？

一方面，资本化率的逆转，导致资产估值逻辑被彻底掀翻。第三方数据显示，2019年，上海、北京核心区甲级写字楼的资本化率还在3.2%至3.6%的低位徘徊，而2024年上升至4.5%至5.6%区间，如今更是站上了5.5%至6.1%高台阶。

资本化率上行，意味着同样一笔租金收入，现在市场愿意给出的资产价格却大幅缩水。这并非项目质量变差，而是全行业系统性估值的回调。正应如此，万象城的账面价值被动地拉低了几个档次。

另一方面，基汇房地产基金VI于2019年完成最后一轮募资，至今已满七年，正式进入退出窗口期。对基金管理方而言，向LP返还本金和收益，是刚性兑付的铁律，难有商量余地。

更棘手的是资金端的困境，基汇资本此前官微透露，基汇房地产基金VI的LP构成中，亚洲占37%、北美占17%、欧洲占46%，合计超过六成是以美元计价核算收益的海外资金。

基金2018启动募资、2019年全额关账，彼时，美联储基准利率不过1.5%-2.5%，但如今即便经历数轮降息，美元利率依然高悬在3.5%-3.75%。

存量贷款利息飙升，叠加写字楼市场冷清、租金疲软，项目现金流被利息严重侵蚀，现金分派率大幅缩水，而欧美LP对美元分红的刚性要求毫不退让，多重压力最终汇成了“压垮骆驼的最后一根稻草”。

对基汇资本而言，与其硬扛等待利率修复和市场回暖，不如趁早折价处置，锁定亏损上限，快速套现离场。

如今，基汇资本手中仍在持有的写字楼资产已所剩不多，仅剩上海海洋大厦、杭州欧美金融城T6办公楼，以及此次挂牌的上海万象城四栋写字楼。

来源：观点网